任意売却不動産について調べたこと

不動産会社にはTRAという東京都不動産関連業協会から定期的にFAXニュースが流れてくる（全日の場合）

今回のタイトルは「競売の際の3点セットは信用できるか?」ということでなかなか興味深いものだった。
要するに、

不動産鑑定士が作成する、裁判所の3点セットは宅建業者の作成する重要事項説明以下の信頼度だ、ということに注意しなければならない。

ということ。
素人の入札が増えている最近の競売において、そのあたりに落とし穴があるケースがあることを覚えておかなければならない。

さらに注意点として

１、個人が落札した場合は住宅ローンが付かない。金融機関も瑕疵担保が読めないからと逃げている。
→これは、過去に私が信金の営業マンと話をしたときは「要件が当てはまれば競売でもローンは通る」と言っていた事と違う。ケースバイケースということか。

２、業者が落札して転売するものであれば住宅ローンはつくので、どうしても個人でローンを使いたければダミーでも良いので業者を立てる。

３、悪い３点セットの例

・道路ありだけの表現・・・私道、公道の区別がない。幅員も計画道路も位置指定の調査もない。
・法地や擁壁に言及していない・・・擁壁は耐用年数があり、修理や補強、やり直しの指導が建築確認の際に入るケースがある。
・境界を明確にしていない・・・土地は境界が明示できないと面積を確定できない。それでは転売もできない。
・クーラーや照明器具、ガス器具など、建物込みなのか別なのかが不明確。
・風呂や洗面、建具など機能性はあるものの、作動がまったく表現されていない。つまり評価人の調査は短時間で相手立会いのもとが多いので、つい遠慮がちになってしまい、漏れが多い。
・最も重要なロケーションなどの写真はなく、バルコニーに立った位置からの眺望写真等はほとんどない。写真の枚数が３枚くらいしかない。


以上。
競売にはまだまだ旨みがあることは間違いないが、しっかりとした調査をしないと取り返しの付かないことになるかも。